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知名康养项目爆雷热门康养模式是否可持续值得深思

发布时间: 2022-06-21 13:28:04 来源:火狐体育官网 作者:火狐体育首页
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  中健联康养研究院最近关注到新黄河客户端跟进的成都一个康养平台暴雷的事件,这个事件此前我们也曾关注过,目前还有很多人在维权,希望这个事情能得到妥善解决,为了避免出现更多的这类事件,中健联康养研究院认为,有必要请康养行业的同仁,和我们一起,去分析这次事件的本质,为什么会出问题,我们相信,从事养老行业的人,多数都不是坏人,但有一些此前不是坏人的人,却被逼走上了不归路,中健联康养研究院认为,模式的问题,是这个康养项目暴雷的重要原因,换句话说,暴雷有一定的必然性。

  关于这个暴雷项目的商业模式问题,有很多人也都在讨论、研究,今天,我们也来分析一下,为什么这个项目的暴雷有一定的必然性:

  一、未经验证的模式,有一定的风险。涉事项目对外宣称自身是“旅居养老分权分时交易置换平台”,要知道,分时模式,在国外确实比较流行,但分时模式,在中国就没有成功的案例,在旅游行业分时度假这么多年,有不少企业涉及,但至今仍然没有成功的案例,这是值得研究和深思的,也就是说,国外的分时模式,在中国的适应性和可复制性,目前,尚难在国内成功。分权模式,很多年前,在安徽的一个项目试行过,将一套房的产权分成十份,卖给十个人,这种模式,仍然没有成功的案例,在商业模式设计的时候,需要多方论证,就算是国外成功的模式,在引进中国的时候,也需要符合国情,并针对国情进行本地化改造。在模式尚未得到验证的时候,该康养企业计划在5年内实现全国30个城市以及海外两大康养基地的旅居项目布局,但最终投入运营的项目共有四个,包括四川省内的杏林园、青城园、峨眉园以及海南的椰香园。此外还有4个待运营的项目和5个已签约的项目。如果一定要尝试这类的模式,请先推演一下暴雷的概率以及必要的应对措施。

  二、会员制、返利等热门模式,有一定的法律风险。返利会员制等涉嫌非法集资,面临法律风险。先不讨论以返利为噱头吸收资金的行为是否违法,仅返利而言,这就是一柄双刃剑,可以有效地促进成交,但同时会大幅增加企业的运营成本,12%的固定资金成本,而且还是短期的,再加上服务兑现的成本,至少前五年,项目运营想不亏损很难,需要有大量的资金支撑,才有可能进入良性运转,一般的养老项目而言,比如山东某项目,投资两亿元,每年的收入约2000万,收入差不多仅够资金成本,如果算上运营的成本,基本上处于亏损状态,所以养老行业,目前要承受12%的固定短期资金成本,是一件非常困难的事情。或许,对于地产商来说,12%的资金成本并不高,以地产的运作模式,可以覆盖这么高的资金成本,还有可能盈利,但就目前,养老行业而言,不论是养老机构还是旅居养老,包括养老社区,都很难承受如此高的资金成本。

  三、康养行业商业模式设计,是一个系统工程,国外成功的模式,要应用到中国,需要经过中国社会环境以及法律环境两大难关,不是直接复制就可以成功的,而且商业模式设计,需要推演各种不同的结果,包括最坏的结果,并制定相应的应对措施,以前在地产行业以及其他行业的成功经验,在康养行业想要成功复制,可能性并不高,中健联康养研究院长期致力于国内外康养商业模式研究,实地考察、研究过美国、加拿大、日本等国的养老模式,并对中国康养产业及项目进行过深入调研,在康养项目商业模式设计方面,有一定的研究心得和实践经验,可以与大家交流、分享。

  2021年12月29日,一场由中老年人组织的维权行动在成都市青羊区成都置信实业(集团)有限公司(以下简称成都置信)一楼举行,这场维权行动已经持续了3天,参与人数近200人次。据了解,这些维权者均购买了一款由成都置信投资的名为“康嘉逸居”的养老产品,而该产品由于资金链断裂导致爆雷,老人们的资金也被套牢,无奈之下进行维权。

  新黄河记者调查了解到,这款名为“康嘉逸居”的产品是一个康养项目,主要以换住加返利的形式面向中老年群体推广,加入该项目的会员不仅可以在全国范围内换住酒店,而且每年还有8%到12%不等的返利。该产品于2015年面向市场推广,2019年下半年开始出现部分返利不及时的情况,直到2020年10月公司发公告表示资金链断裂,暂无法按时支付返利,在会员要求按照协议退款后公司陆续提出多套退款方案,但均未落实到位。据康嘉逸居内部统计数据显示,截至2021年7月,还未解决退款的会员近2400人,涉及投入本金6亿多。

  2015年,来自甘肃的陈女士,经朋友介绍购置了一套位于成都市温江区名为国色天香鹭湖宫的住宅,该房产项目的开发商是成都置信实业集团。由于小区环境较好,物业服务也十分满意,陈女士和不少朋友都选择将鹭湖宫作为养老生活的“根据地”。“2015年开始,小区里就陆续有关于康嘉逸居的宣传,起初没太关注,后来通过成都康嘉逸居企业有限管理公司(以下简称康嘉逸居)推出的免费一日游活动,来到了青城园(康嘉逸居运营项目之一),这才开始了解康嘉逸居这个项目。”陈女士表示,据公司介绍,康嘉逸居是由成都置信投资的一个康养项目,以“快乐旅居,全国换住”为定位,面向中老年群体推广,加入该项目的会员,不仅可以在全国范围内换住酒店,还可以有高息返利。根据陈女士提供的会员协议,记者发现该项目实行会员制,产品按份销售,每一份对应一套精装公寓的1/10产权的资产保障,每人可以购买多份。

  “我是2016年加入成为康嘉逸居会员的,第一次投了大概20万,当时是12%的返利,协议都是一年一签,其间也参与过换住项目,四川青城园、峨眉园、杏林园以及海南椰香园都去过,酒店服务以及环境都挺不错,因为也收到了返利,所以在协议到期后,我就续签了。”据陈女士回忆,从2016年开始,她每年都会续签协议,一直签到了2020年,每年投入的资金数额不等,返利的比例每年也都不一样,每年投入的资金加上未返还的利息总计有100多万元。“2016年到2018年都正常返利,直到2019年下半年,没有收到返利,我通过电话咨询公司,公司反馈由于疫情缘故,资金周转有些困难,让我们等等。”陈女士说道。

  返利未能及时兑现,已加入该项目的会员们开始慌了,纷纷要求公司按照协议退款。部分会员在要求及时返利无果后,将康嘉逸居告上法庭,“我投入的资金大概有40万,2019年下半年开始没有返利,我当时就要求按照协议退款,但公司表示需要时间来解决这个问题。但之后一直没有解决,于是我起诉了‘康嘉逸居’”,康嘉逸居会员张女士告诉新黄河记者,这场官司她胜诉了,法院判决要求康嘉逸居从2021年2月开始按月退还张女士的资金,但张女士仅仅在2月收到过一次,之后就再也没有收到公司的退款。

  资金链断裂导致无法按协议约定返还会员们的利息,由于疫情原因,换住旅居似乎也受到影响,康嘉逸居会员们的退款请求纷至沓来。“从2020年开始在会员们提出退款要求后,康嘉逸居企业有限管理公司陆续提出了好几套方案。起初是请求延期退款,退款的具体日期也都明确了,但之后并没有按照方案来实施”。康嘉逸居会员吴先生告诉记者。

  从吴先生提供的康嘉逸居退款方案中了解到,康嘉逸居提出了房屋资产置换、消费置换以及续签等方案。其中房屋资产置换包括具有独立产权保障的青城园、芙蓉园,峨眉园以及四川省外部分相关资产。会员们可根据自身的资金量来选择意向置换项目,资产价格由公司统一评估定价,会员资金量大于资产价格时可以直接置换,小于资产价格时则需要补齐差价。消费置换的方案,则是为会员们推出一系列的消费型产品如酒店住宿券、定制旅游、康加旅居APP商城里的商品等等。“大多数人还是坚持要求退款,毕竟都是大家的养老钱,也有一部分的会员选择了房产置换,但是对于消费置换和续签的方案,大家都嗤之以鼻。”吴先生说道。

  吴先生也选择了房产置换,据他介绍,他投入的资金大约有40多万元,置换了一套使用面积为26平方米的公寓,公寓总价23万多,装修费13万元,还剩下十万元左右的资金暂时也无法退还。“我置换的公寓使用面积只有26平,但是装修费竟然高达13万,根据合同里的硬件装修配置来看,这个装修的费用远远高于市场价格。”

  “从2020年下半年开始,围绕康嘉逸居项目退款的协商就陆续进行着,由于涉及人数较多,我们就选出了会员代表,不定期地要求与公司管理层协商退款事宜。”康嘉逸居会员代表李先生告诉记者,在双方第一次沟通时他们就提出查阅公司的相关资料,其中包括公司对外债权及负债情况、相关税务报表、公司资金流向以及公司持有的资产状态等等。根据李先生提供的一份会议纪要内容显示,在2020年11月公司邀请会员代表查阅了公司相关资料。

  另一份2021年5月中旬的会议纪要中记录了康嘉逸居等相关负责人就会员代表提出的关于公司资产、盈利等相关问题做了通报。根据纪要内容可以了解到:康嘉逸居入会资金为6.5亿元,自2020年12月31日起,公司总共确权1.2亿元,续签2.3亿元,确认退款3亿元,2021年1-2月累计退款800万元,资产缺口暂无数据披露。针对盈利问题,公司表示前期都是资产培育期和成本投入期,因此在资产交易前没有太多利润,而疫情暴发后,市场不景气,资产的增值没有达到预期。

  “2021年4月中旬,央视财经频道报道了康嘉逸居项目爆雷相关内容,部分会员陆续向公安部门报案,随后康嘉逸居发布了一封客户告知书,公司邀请成都置信集团以及相关政府部门共同搭建一个与会员代表的对话平台,主要由政府监督,由成都置信帮扶,一起督促并落实康嘉逸居退款方案。”李先生告诉记者,2021年5月中旬,政府部门相关人员、成都置信集团和康嘉逸居的领导以及会员代表们就退款事宜开会讨论。据李先生提供的会议情况通报内容显示,成都置信表示会拿出1亿-2亿元的资产作为帮扶来支持康嘉逸居退款方案的落地。政府相关部门表示会督促相关方案的执行,同时已经成立了专案组,正在积极调查中。

  李先生介绍,2021年6月成都置信实业集团组建了专项小组,全面负责处理康嘉逸居退款问题。并于7月拿出了一份资金解决方案。根据方案内容了解到,此次退款方案的形式主要是以资产抵兑,其中包括由置信集团提供大成都周边成熟运营的资产,以市场价格的八折进行抵兑。以及成都置信旗下的西部鞋都商铺、车位等等,均可以用来抵兑。此外也明确了现金受偿的具体清算方式。针对此套方案的推进做了明确的时间规划,从2021年8月到2022年5月为执行期,李先生透露,此方案最终也没有落实。据2021年7月康嘉逸居相关资料发布的统计数据显示,涉及未退款会员人数为2393人,涵盖本金余额约为6.14亿元。

  新黄河记者通过天眼查查询到,四川西部鞋都有限责任公司及其大股东成都置信实业(集团)有限公司现阶段均涉及了大量的民事诉讼纠纷,被多家法院列为被执行人,两家公司及其法定代表人已被相关法院采取了限制高消费令等强制执行措施。

  据公开资料显示,成都康嘉逸居企业管理有限公司成立于2015年,总部位于成都市医学城,投资方是成都置信实业(集团)有限公司。康嘉逸居经营范围包括企业管理咨询服务、旅游咨询及管理服务、酒店管理、企业营销策划、餐饮管理、住宿、销售等等,而康嘉逸居这个康养项目本身是否与公司经营范围有出入?这个问题还待进一步的调查核实。记者从康嘉逸居2018年的宣传资料中获悉,该公司计划在5年内实现全国30个城市以及海外两大康养基地的旅居项目布局,但最终投入运营的项目共有四个,包括四川省内的杏林园、青城园、峨眉园以及海南的椰香园。此外还有4个待运营的项目和5个已签约的项目。

  新黄河记者调查了解到,康嘉逸居项目爆雷后,围绕成都置信康嘉逸居养老产业模式的讨论在成都地产圈持续了很久。康嘉逸居对外宣称自身是“旅居养老分权分时交易置换平台”,通过全国布局将旅游和养老有机结合,从而推出“分权分时健康旅居酒店式公寓”,再以投资的形式对外销售。据康嘉逸居相关负责人龙相成在曾经公开的发言中介绍:分权是指康嘉逸居物业可以按份销售给客户,既降低了旅居物业的准入门槛,同时客户的分权也可以自由流通转让,盘活了闲置资产。分时则是指客户购买一份产品,可以享受到年均25.5天的免费入住。从这一点上来看,康嘉逸居似乎更像是一个养老投资理财产品。该项目的主要资金来源是会员的资金投入,盈利则主要依靠酒店公寓的营收,因此一旦入会会员减少,或是酒店入住率降低,该项目的资金链便会存在问题。

  新黄河记者调查发现,加入康嘉逸居项目的会员,大多数都是成都置信旗下房产的业主,或是购买过置信旗下其他产品的客户。有置信做背书,因此不少人对于康嘉逸居这个项目的发展前景还是很看好的,但随着资金链断裂从而导致项目爆雷,这也是会员们始料未及的。根据康嘉逸居会员入会协议内容显示,在会员资格期满12个月后的第30个自然日为无条件退会期,在此期间乙方可以提出退会申请,按照相关退会手续,甲方在10个工作日内退还乙方全额入会保证金。但公司资金链断裂,无法按照协议履行职责,提出的退款方案又无法真正落地,会员们的资金被套牢,退款遥遥无期。

  2021年12月29日,新黄河记者前往成都置信实业集团有限公司了解情况,据在场维权的会员赵女士介绍,他们要求见成都置信实业集团相关领导,但对方始终未露面。2021年12月29日下午,在相关政府部门的协调下,该集团领导通过电话的方式与会员们进行沟通,但对于会员们要求的退款时间并未做明确表态。随后记者想进一步联系成都置信相关负责人,但一楼通往办公室的大门依旧紧锁,电梯也无法使用。康嘉逸居后期的退款方案是否可以真正落实,这些投入了大量资金的会员们何时才能拿到退款,新黄河记者将持续关注。(新黄河记者发自成都)

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