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“解绑”房贷还需理性

发布时间: 2022-06-25 13:44:33 来源:火狐体育官网 作者:火狐体育首页
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  在豆瓣网一个汇集了超过23万购房网友的小组里,一位网友在今年3月底时发帖感叹,1年前小组里很多帖子在讨论如何选房、购房,最近明显感到询问提前还房贷的帖子增多了。

  受2022年种种现实因素或预期变化影响,尽快让房贷与日常生活“解绑”成了一部分购房者的选项。

  2019年,在河南郑州某事业单位工作的于女士购置了自己人生中第一套房,并在中国银行申请了组合贷还款。其中,商贷53万元,利率为6.125%,月供3300元,共30年还清。今年5月,于女士申请提前还款15万元,还款后月供从3300元降到2266元。

  “提前还款主要是考虑到现在的经济大环境,想减轻一下月供负担,少还一些利息。”于女士告诉《中国银行保险报》。

  同为2019年买房的“码农”王先生,最近也萌生了“提前还房贷”的念头。研究生毕业工作一年后,王先生在河北石家庄购置了自己的首套房,当时的首套房房贷基准利率是4.9%,在此基础上上浮5至10个基点,还款方案为等额本金。今年以来,看着首套房房贷利率下限一路降至4.25%,王先生向《中国银行保险报》直言:“当时匆匆忙忙买了房,我算是冲在了高高的山顶上。”

  王先生今年准备提前还房贷,主要是考虑到自己的房贷利率高于5年期以上LPR比较多,想少还一些利息并减轻月供压力。王先生与银行订立的合同规定,放款3个月之后可以申请提前还款且不收违约金。“算了一下,提前还房贷的成本并不算太高,最近准备把手头的余钱都用来提前还房贷。”王先生说。

  中国银行研究院高级研究员梁婧表示,在疫情持续冲击等因素影响下,目前,居民消费倾向下降,同时对经济增长、收入增长的预期有所转弱。居民将储蓄用于提前还贷,可减轻每月还贷压力,以应对未来收入波动带来的经济压力。

  不过对不同的购房者而言,提前还房贷是否划算?对此,梁婧表示,这与个人房贷利率、资产配置、已还款年限等有关,同时也要看到房贷是个人能贷到的期限最长且利息较低的贷款,需要考虑未来生活中比如换房、突发事件等急需流动性资金的情况。

  “如果个人资金宽裕,已还款期数较短,房贷利率高于理财等其他资产投资收益率,同时未来需要大额流动性的概率较低,可以考虑提前偿还部分房贷。”梁婧说。

  实际上,近期基金、理财产品等资产投资收益率下降,也成为部分人提前还房贷的理由。

  “今年感到理财收益率低了,股票亏损严重,基金亏损快赶上之前的股票了,余额宝收益率也在降。可是我的房贷利率在6%左右,所以还是应该提前还。”于女士表示。

  最近,背了近300万元房贷的媒体人小美刚刚与先生提前还清了车贷,小红书上频频推送的提前还房贷“真香”攻略又令她心痒。小美的先生在一家金融机构工作,两人多少对理财有些研究,也曾设想过用理财收益来覆盖房贷利息支出。可是小美感叹:“现在想找一款风险不太高、收益又能跑赢我4.9%房贷利率的理财产品真的太难了。如果是这样,不如提前还一部分房贷。”

  梁婧指出,自2017年以来房贷利率明显提高,近两年在5.5%左右,今年一季度金融机构个人住房贷款加权平均利率为5.49%;而理财产品收益率不断走低,比如1年期理财产品预期年收益率从2018年的5%以上降至2021年的3%左右。同时,随着经济下行压力加大、金融市场波动增加,投资风险增大;今年3月以来资本市场大幅震荡,理财产品破净现象增加。资产端收益率降低,难以弥补房贷高利息,这促使居民提前偿还房贷。

  “对于前几年在利率高点购房的人而言,资金成本较高,当下如果手里有多余的现金,由于没有更好的投资渠道和更高收益,为降低利差带来的成本支出,会选择提前还贷。”贝壳研究院高级分析师唐瑄告诉《中国银行保险报》。

  今年以来,房贷利率已呈现下行趋势。5月20日,5年期以上LPR下降15个基点,带动首套、二套房贷利率下限下行。6月贝壳研究院监测数据显示,103个城市中已有56%的城市首套、二套房贷利率分别降至4.25%、5.05%的最低水平,最大程度上降低购房者的贷款成本。

  唐瑄表示,当前部分城市房贷利率已经低至下限,并且还清房贷再购房可按首套政策执行。在这种宽松的信贷环境驱动下,一部分居民也会选择提前还款,然后置换更合意的房子——即还清前期高利率贷款,再以当前较低首付和利率买房——从而实现改善住房的目的。

  《中国银行保险报》注意到,无论从存量还是从增量上看,今年上半年居民“举债购房”都显得更为谨慎。

  根据人民银行统计数据,4月住户贷款减少2170亿元,同比少增7453亿元;其中,住房贷款减少605亿元,同比少增4022亿元。多位专家指出,居民还贷数量高于贷款数量,是导致贷款增加值为负的原因。

  5月,以房贷为主的中长期贷款虽恢复正增长态势,增加1047亿元,但仍比去年同期少增3379亿元。与此同时,国家统计局数据显示,前5个月,全国商品房销售面积和销售额分别下降23.6%和31.5%,降幅比1至4月扩大了2.7个和2个百分点。

  唐瑄表示,疫情扰动下居民就业压力加大、收入预期降低,这是举债购房意愿减弱、预防性储蓄意愿增加的原因。与此同时,当前房地产企业流动性风险尚未完全解除,部分地区购房者对项目交付品质、时间甚至烂尾的担忧依然存在,因此购买新房依旧谨慎。

  于女士认为,虽然她购房时房贷利率处在高点,不过她并不后悔在当时出手,“现在不敢买房,怕交不了房。”

  贝壳研究院在《对下半年房地产市场及长期趋势的看法》一文中指出,6月上海逐步复工复产,北京也开始恢复常态,加上全国层面稳经济的一揽子措施逐步落地,有利于经济加速修复。只要经济能够较快恢复过来,人们对收入的预期就能更加积极,对房地产的悲观情绪也将被扭转。

  植信投资研究院高级研究员耿欣欣认为,下半年对市场恢复难度较高的二三四线城市,可考虑采取进一步调降首付比例等更为直接的方式以降低购房者门槛和成本。同时,加大对房企开发环节的资金支持力度,切实落实“保交楼”目标,推进项目复工,维护购房者信心和市场稳定。

  需要注意的是,在银行个人贷款端利率整体下行的大趋势下,老百姓无论是提前还房贷还是购置新房,都需警惕被中介引导使用“消费贷”“过桥贷”等还房贷的违规操作。

  窦女士今年考虑在北京置换一套房子,她目前所居住的房子还剩一部分房贷未还清。在向中介咨询时,对方提出,中介公司可以为窦女士申请一笔“过桥资金”,帮助窦女士还清房贷,推进房屋置换。“不过考虑到手续特别繁琐,而且可能存在违规问题,我还是拒绝了他们的建议。”窦女士说。

  梁婧提示,以“经营贷”“过桥贷”等方式还房贷的做法与政策相悖,一旦查出可能会要求提前收贷,既会使得个人短期内面临巨大流动性压力,又会影响个人信誉。此外,“消费贷”“经营贷”“过桥贷”等办理有相应的要求,将产生中介费、评估费、手续费等相关费用,资金置换未必划算,还可能面临欺诈等风险。

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